קיזוז מע״מ ברכישת בניין: ההחלטה הישנה שחזרה בחשבון המכירה

הבניין נמכר, אבל השאלה שהכריעה את ערעור המע״מ נגעה דווקא לרכישתו שמונה שנים קודם לכן. לפי פסק הדין בעניין Twenty Four Seven International Holdings LLC נגד מנהל מע״מ תל אביב מרכז, החברה ניכתה מס תשומות ב-2008. כשביקשה להסתמך על פטור במכירה ב-2016, הניכוי שביצעה עמד בדרכה.

השופט הרי קירש דחה את הערעור בבית המשפט המחוזי בתל אביב, בתיק ע״מ 18654-10-22. זהו ניתוח של הכרעה מיוני, ולא הודעה על שינוי בחוק שנכנס לתוקף השבוע. לנוסח פסק הדין במאגר פסקדין.

נכס אחד, שימושים שונים והפרש של מיליונים

לפי פרטי המקרה שסוקרו ב-ynet ובאתר פסקדין, הבניין ברחוב ברזילי נרכש ב-2008 תמורת 3.7 מיליון שקל בתוספת מע״מ. החברה קיזזה את מס התשומות ברכישה, כ-574 אלף שקל, והדירות המשיכו להיות מושכרות למגורים. בשנת 2016 נמכר הבניין בכ-33.34 מיליון שקל בתוספת מע״מ.

החברה טענה שכ-89% משטח הבניין שימשו למגורים. לשיטתה, מאחר שלא הייתה רשאית לנכות את המס על רכישת חלק זה מלכתחילה, היה מקום לפטור את מכירתו ממע״מ. במילים אחרות, היא ביקשה להסתמך על איסור הניכוי הנטען, אף שבפועל ניכתה את המס.

הסכומים מסבירים את חשיבות המחלוקת: חיוב המע״מ על המכירה עמד על כ-5.67 מיליון שקל. ואולם, הפער בין סכום הניכוי הישן לבין המס במכירה לא קבע כשלעצמו אם מגיע פטור.

מה הקשר בין מס תשומות לפטור במכירה

מס תשומות הוא המע״מ שמשלם עסק על רכישות ושירותים המשמשים אותו. כאשר מתקיימים התנאים לניכוי, הסכום מופחת ממס העסקאות שעליו להעביר לרשות המסים. לכן חשוב להבחין בין עצם קיומה של חשבונית לבין הזכות לנכות את המס הכלול בה.

במחלוקת הזו נדון סעיף 31(4) לחוק מע״מ, העוסק במכירת נכס שהדין לא התיר לנכות את מס התשומות ברכישתו. בית המשפט פירש את הפטור ככזה המחייב גם שלא בוצע ניכוי בפועל. הוא לא הכריע אם ניכוי החברה בשנת 2008 היה מותר; לצורך דחיית טענת הפטור היה די בניכוי שנעשה.

זו גם הסיבה שאין לקרוא את ההכרעה כקביעה שכל מכירת דירה בידי חברה חייבת תמיד במע״מ. השאלה שנדונה הייתה ממוקדת בפטור המסוים, בהיסטוריית הדיווח ובנסיבות העסקאות.

מדוע החזרת הכסף לא פתרה את הבעיה

החברה הציעה להשיב את מס התשומות שקיזזה. לפי הדיווח, בית המשפט לא קיבל את הניסיון לשנות בדיעבד את התוצאה באמצעות ההחזר: חלף המועד לתיקון בנסיבות התיק, והסוגיה הועלתה בעקבות המחלוקת סביב המע״מ במכירה. הערעור נדחה ונפסקו הוצאות של 35 אלף שקל.

מכאן עולה נקודת בדיקה חשובה לבעלי עסקים: הצעה להחזיר סכום ישן אינה מבטיחה שאפשר יהיה לבטל את השלכות הדיווח המקורי. במקביל, אין להסיק מהמקרה שאין שום אפשרות לתקן דיווח שגוי. האפשרות, ההליך והמועד צריכים להיבחן ביחס לטעות ולעסקה המסוימות.

לפני המכירה, פותחים גם את תיק הרכישה

לבעל נכס עסקי או מעורב כדאי להגיע לבדיקת המס עם רצף מסמכים, ולא רק עם טיוטת הסכם המכירה. רשימת העבודה הבאה נועדה להכין את הבירור מול המייצג:

• חשבונית הרכישה והדוחות שבהם נדרש ניכוי מס התשומות, כדי לדעת מה דווח בפועל.
• חוזי השכירות ותיאור השימוש בחלקי הבניין לאורך השנים, לרבות שינויים בין מגורים למסחר.
• התכתבויות עם רשות המסים וחוות דעת קודמות, אם קיימות.
• טיוטת הסכם המכירה, ובפרט הסעיפים שמסדירים מי נושא במע״מ ומה קורה אם הצדדים חלוקים על החבות.

לצד השאלה כמה מס עשוי לחול, כדאי לבקש מהמייצג להסביר על אילו מסמכים ומועדים נשענת עמדתו. כך ניתן לברר אם קיימת סתירה בין ההנחות לקראת המכירה לבין הדיווחים שכבר הוגשו. הבירור הזה מועיל במיוחד לפני חתימה על התחייבות כספית שהצדדים מפרשים אחרת.

המאמר מספק מידע כללי על מקרה משפטי ואינו קובע את חבות המס של עסקה מסוימת.